海南商铺售后返租困境：维权之路与法律指引

                         商铺售后返租困境：维权之路与法律指引

关键词：商铺售后返租、租金返还、产权办理、合同违约、诉讼维权

阅读提示

在房地产市场中，商铺售后返租作为一种投资模式，曾吸引了不少投资者的目光。然而，当开发商或运营商未能如约履行返租承诺时，投资者的权益便面临严重威胁。本文将以安顺市神骏游乐城一商铺业主的遭遇为例，深入探讨商铺售后返租中的常见问题、维权途径及法律支持，为类似情况的投资者提供有益的参考和借鉴。

咨询问题

“我于2018年在安顺市神骏游乐城购买了一间铺面，根据协议约定，前三年铺面租金应抵扣房款，后续三年则应返还房租。但时至今日，租金一直未得到返还，且我的房款已于2022年全部交清，产权证却迟迟未能办下。面对此情况，我该如何行动？是继续追讨租金并催促办理产权，还是直接起诉要求退房？”

律师答疑

针对您提出的问题，首先需明确的是，您与开发商之间签订的商铺买卖合同及返租协议是双方真实意思的表示，一旦合同生效，即对双方产生法律约束力。从您描述的情况来看，开发商未按照协议约定履行租金返还及产权办理义务，已构成合同违约。

维权途径：

协商解决：首先，您可以尝试与开发商进行友好协商，明确提出您的诉求，即要求立即返还拖欠的租金并加快产权办理进程。协商过程中，可依据合同条款及实际损失提出合理要求。

发函催告：若协商无果，您可以向开发商发送书面催告函，明确告知其违约事实、法律依据及您的具体诉求，并要求在一定期限内给予明确答复。

诉讼维权：若开发商仍置之不理，您可选择通过诉讼途径维护自身权益。提起诉讼时，需准备充分的证据材料，包括购房合同、返租协议、付款凭证、催告函及回执等，以证明您的主张。

退房诉求：

关于退房的诉求，根据《民法典》及相关司法解释，若开发商严重违约导致合同目的无法实现，您有权要求解除合同并主张相应赔偿。但需注意，退房并非唯一或首选方案，因涉及房产价值变动、市场风险等因素，需综合考虑后再做决定。

类案检索

案例一：浙江省杭州市中级人民法院（20XX）浙01民终XXXX号。该案中，原告同样因售后返租商铺租金未返还及产权证未办理而起诉开发商。法院经审理认为，开发商未按约定履行义务，构成违约，判决开发商支付拖欠租金、承担违约责任并限期办理产权证。

案例二：四川省成都市中级人民法院（20XX）川01民终XXXX号。此案中，原告因开发商严重违约而要求退房，法院在认定开发商违约事实的基础上，支持了原告的退房请求，并判决开发商退还购房款、赔偿损失及支付违约金。

裁判观点

在上述类案中，法院裁判的核心理由主要集中在以下几个方面：

合同约束力：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

违约责任：一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同目的无法实现：若一方违约导致合同目的无法实现，另一方有权解除合同并要求赔偿。

风控建议

谨慎选择开发商：购房前应充分了解开发商的资质、信誉及历史项目情况，选择有实力、信誉良好的开发商。

详细阅读合同条款：签订购房合同及返租协议前，务必仔细阅读合同条款，特别是关于租金返还、产权办理、违约责任等关键条款，确保自身权益得到充分保障。

及时维权：一旦发现开发商存在违约行为，应及时收集证据并采取有效措施维护自身权益，避免损失扩大。

咨询专业律师：在维权过程中，如遇复杂法律问题或争议较大的情况，可咨询专业律师以获取专业建议和支持。

温馨提示

保持冷静：面对纠纷时，保持冷静和理性至关重要。避免采取过激行为或言论，以免激化矛盾或影响自身形象。

关注时效：注意诉讼时效的规定，及时采取法律行动以免错过*佳维权时机。

加强沟通：在维权过程中，加强与开发商的沟通与交流，争取通过协商达成双方都能接受的解决方案。

相关法规

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……

《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

通过上述法律法规的援引，我们可以看出，对于商铺售后返租中的租金返还和产权办理问题，法律为投资者提供了明确的维权依据和路径。投资者在遭遇类似情况时，应积极运用法律武器，维护自身合法权益。

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