保山盘州星律师：露台归属权之争：法律视角下的权利界定与争议解决

露台归属权之争：法律视角下的权利界定与争议解决

关键词：露台归属权、房屋购买、事实专属性、施工图批复、产权登记、法律途径

阅读提示

随着房地产市场的发展，越来越多的购房者选择带有露台的房屋作为居住或投资的首选。然而，露台归属权的问题却时常引发争议，尤其是当开发商在合同中未明确约定露台归属时，更是让购房者陷入困境。本文将从法律角度出发，结合具体案例，探讨露台归属权的认定标准，以及购房者在面对争议时应如何维护自身权益。

咨询问题

张先生购买了一套带有露台的房屋，露台通过围墙与公共区域明确分离，且仅能通过张先生所购房屋进入。然而，购房合同中并未明确提及露台的归属问题，仅在露台施工图上获得了开发商的批复同意施工使用。现楼下商铺对露台的所有权和使用权提出异议，认为其作为屋顶的一部分应归其所有。张先生咨询，从法律角度来看，应如何认定露台的归属权？

律师答疑

针对张先生的问题，律师指出，露台归属权的认定并非单一因素所能决定，而是需要综合考虑多个方面。首先，虽然购房合同中未明确约定露台的归属，但露台在物理结构上与公共区域分离，且仅能通过张先生所购房屋进入，这在一定程度上形成了事实上的相对独立性和专属性。其次，露台施工图上获得的开发商批复同意施工使用，也进一步强化了张先生对露台的使用权利。然而，楼下商铺仅凭其位于屋顶下方的位置主张所有权和使用权，显然缺乏充分的法律依据。

在没有明确约定且不存在其他法定情形的情况下，法律倾向于保护购房者的合理使用权。但值得注意的是，这并不意味着购房者拥有露台的所有权。所有权是物权的一种，其取得和丧失均需符合法律规定的条件和程序。因此，张先生在与楼下商铺发生争议时，应首先尝试通过协商或调解的方式解决，若无法达成一致，则可通过诉讼等法律途径寻求法院的裁决。

类案检索

案例参考：

l 判决法院：北京市第二中级人民法院

l 案号：（2018）京02民终XX号

l 案情简介：李女士购买了一套顶层带露台的房屋，购房合同中同样未明确露台的归属。后楼下业主王先生以露台属于其屋顶为由，要求李女士停止使用。双方协商无果，李女士遂诉至法院。

l 裁判观点：法院经审理认为，露台虽未在购房合同中明确约定归属，但其在物理上与公共区域分离，且仅能通过李女士所购房屋进入，形成了事实上的相对独立性和专属性。同时，开发商在露台施工图上的批复同意施工使用，也进一步证明了李女士对露台的使用权利。因此，法院判定李女士对露台享有合理使用权，王先生的主张缺乏法律依据，不予支持。

裁判理由提炼：法院在认定露台归属权时，主要考虑了露台的物理结构、使用便利性以及开发商的批复情况等因素，综合判断购房者是否享有合理使用权。

裁判观点

结合上述案例及法律规定，我们可以提炼出以下裁判观点：

1. 

2. 事实专属性与独立性：露台在物理上与公共区域分离，且仅能通过购房者所购房屋进入，这在一定程度上形成了事实上的相对独立性和专属性，是判断购房者是否享有合理使用权的重要依据。

3. 

4. 开发商的批复：开发商在露台施工图上的批复同意施工使用，可以视为对购房者使用露台的一种默示许可，也是支持购房者权利主张的有力证据。

5. 

6. 法定权利与合理使用的区分：虽然购房者可能享有露台的合理使用权，但这并不意味着其拥有露台的所有权。所有权的取得和丧失需符合法律规定的条件和程序。

7. 

8. 争议解决途径：在发生争议时，购房者应首先尝试通过协商或调解的方式解决；若无法达成一致，则可通过诉讼等法律途径寻求法院的裁决。

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风控建议

1. 

2. 购房前明确约定：购房者在签订购房合同时，应尽可能要求开发商明确露台的归属问题，以避免后续争议。

3. 

4. 收集证据：购房者应妥善保管与露台相关的所有证据材料，包括购房合同、施工图批复、使用照片等，以便在发生争议时能够证明自己的权利主张。

5. 

6. 及时沟通：一旦发现露台归属权存在争议，购房者应及时与开发商或楼下业主沟通，寻求解决方案。

7. 

8. 法律咨询：在争议无法解决时，购房者应咨询专业律师的意见，了解自身权益及可能的法律途径。

9. 

10. 避免擅自改变用途：购房者在使用露台时，应遵守相关法律法规及小区管理规定，避免擅自改变露台用途或搭建违法建筑。

11. 

温馨提示

露台作为房屋的一部分，其归属权问题往往直接影响到购房者的居住体验和财产权益。因此，在处理露台归属权争议时，购房者应保持冷静和理性，遵循法律程序，依法维护自身合法权益。

同时，也提醒广大购房者，在购房过程中要仔细阅读购房合同，注意合同中关于房屋及其附属设施（包括露台）的权属约定。若合同中存在模糊或不明确之处，应及时向开发商提出并要求明确。此外，购房者还可以通过查阅相关法律法规、咨询专业律师或房产中介机构等途径，增强自身对房屋权属问题的认识和判断能力。

相关法规

在解决露台归属权争议时，主要涉及以下法律法规：

l 

l 《中华人民共和国物权法》（现已废止，相关条款由《民法典》物权编替代）：原物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条款虽未直接提及露台，但为理解建筑物区分所有权提供了基础。

l 

l 《中华人民共和国民法典》：

o 第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

o 第二百七十二条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

o 第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”

l 

l 《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：该解释对建筑物区分所有权的具体问题进行了详细规定，但直接针对露台归属权的具体条款较少，需要结合其他法律法规和案件事实综合判断。

l 

综上所述，露台归属权的认定是一个复杂的问题，需要综合考虑多个因素。购房者在面对此类争议时，应充分了解相关法律法规和案件判例，积极收集证据，通过合法途径维护自身权益。同时，开发商也应在房屋销售过程中明确告知购房者关于露台等附属设施的权属情况，以避免后续争议的发生。